Στεγαστικό δάνειο: Ολα όσα πρέπει να γνωρίζουμε – Τα κριτήρια, το κόστος χρηματοδότησης και τα «κρυφά χαράτσια» [πίνακες με παραδείγματα]

Να τονώσουν την αγορά των στεγαστικών δανείων θέλουν οι τράπεζες και έχουν ήδη ξεκινήσει να προσφέρουν φθηνότερες επιλογές επιτοκίων. Αν και οι στόχοι για μεγάλη πιστωτική επέκταση θα καλυφθούν, κυρίως, από επιχειρηματικά δάνεια, η στεγαστική πίστη αποτελεί «κλειδί» για τα επόμενα χρόνια, καθώς μετά την πτώση της όλοι θέλουν να πάρουν το καλύτερο/μεγαλύτερο κομμάτι από την πίτα της αγοράς που θα ξανακερδίσει έδαφος. Από αυτόν τον ανταγωνισμό, κερδισμένοι βγαίνουν οι καταναλωτές, όσοι σκέφτονται να λάβουν ένα στεγαστικό φέτος ή το 2025. Αυτό δεν σημαίνει ότι έχουμε γυρίσει ή ότι σύντομα θα επιστρέψουμε στις καλές εποχές προ του Ιουνίου 2022, όμως για όποιον χρειάζεται ένα στεγαστικό οι όροι σήμερα είναι καλύτεροι από πέρυσι τον Αύγουστο και το 2025 αναμένεται να γίνουν ακόμα καλύτεροι. Ομως, πριν κάποιος πάει σε μια τράπεζα και αρχίσουν να πέφτουν… βροχή άγνωστοι όροι και τραπεζικές διαδικασίες που το μεγαλύτερο μέρος του καταναλωτικού κοινού δεν έχει καμία υποχρέωση να γνωρίζει εκ των προτέρων, καλό είναι οι ενδιαφερόμενοι να είναι προετοιμασμένοι και υποψιασμένοι, για να μπορούν να συγκρίνουν το πραγματικό κόστος του κάθε δανείου από τράπεζα σε τράπεζα και ίσως έτσι να γλιτώσουν σημαντικά ποσά.

Τι βλέπουν οι τράπεζες

Οι τράπεζες αξιολογούν τον εν δυνάμει δανειολήπτη από το οικονομικό του αποτύπωμα, δηλαδή το εισόδημα, την πιστοληπτική ικανότητα και την αξία εξασφάλισης. Θα πρέπει το εισόδημα να είναι επαρκές και οι δανειακές υποχρεώσεις ενήμερες. Αυτό έχει μεγάλη σημασία, αλλά δεν είναι τεστ, δεν χρειάζεται να πάρει κάποιος καλούς βαθμούς, απλώς να πείσει ότι μπορεί να αποπληρώσει το δάνειο στην ώρα του. Το εισόδημα πρέπει να είναι τέτοιο ώστε, αφού αφαιρεθούν οι εύλογες δαπάνες διαβίωσης, να μένουν αρκετά για να αποπληρωθεί το δάνειο. Στη μεταμνημονιακή εποχή, πολλές τράπεζες θέλουν μεγαλύτερο περιθώριο. Αυτό σημαίνει ότι πρέπει το εισόδημα να είναι μεγαλύτερο απ’ ό,τι πριν από τα Μνημόνια για να πάρει κάποιος το ίδιο δάνειο. Στα στεγαστικά, δύσκολα θα πάρει κάποιος δάνειο με δόση 500 ευρώ/μήνα, αν έχει συνολικό μηνιαίο εισόδημα κάτω από 1.500 ευρώ. Ομως, μπορεί να το πάρει. Εδώ μπαίνουν στο παιχνίδι της αξιολόγησης και τα υπόλοιπα κριτήρια, όπως οι άλλες εξασφαλίσεις που μπορεί να έχει κάποιος, όπως ακίνητη περιουσία ή ρευστό. Επίσης, είναι ευκολότερο να λάβουν δάνειο οι δημόσιοι υπάλληλοι, ειδικά οι ένστολοι, καθώς θεωρείται ότι έχουν σταθερή πηγή εισοδήματος, σε αντίθεση με έναν ιδιωτικό υπάλληλο που μπορεί να μείνει άνεργος. Μετά μπαίνει στο «κάδρο» η πιστοληπτική ικανότητα. Αν κάποιος έχει ανοιχτές πολλές υποχρεώσεις, αν έχει κακό ιστορικό στην αποπληρωμή δανείων, αν είναι στη μαύρη ή τη λευκή λίστα του «ΤΕΙΡΕΣΙΑ», αυτό αξιολογείται από την τράπεζα.

Δάνειο χωρίς προσημείωση

Κάτι που συζητείται πολύ αυτήν την περίοδο είναι τα δάνεια που οι τράπεζες μπορούν να δώσουν και χωρίς την προσημείωση ακινήτου. Αυτό να ξεκαθαρίσουμε ότι δεν είναι για όλους, είναι ακόμη μία περίπτωση του «τα λεφτά πάνε στα λεφτά». Προσφάτως, συστημική τράπεζα διέθεσε στεγαστικό δάνειο χωρίς προσημείωση ακινήτου, αλλά με εγγύηση καταθέσεων. Δηλαδή, πρέπει να έχεις ήδη τα χρήματα του δανείου σε καταθέσεις, οπότε είναι κατανοητό πως δεν αφορά τον πολύ κόσμο. Ο λόγος που δημιουργήθηκε αυτό το προϊόν είναι ότι έχει το πλεονέκτημα τα δεσμευμένα χρήματα του δανειολήπτη να τοκίζονται, αποφέροντας ένα ετήσιο εισόδημα, ενώ η διαδικασία της δανειοδότησης ολοκληρώνεται ταχύτερα και με μικρότερο κόστος, καθώς αποφεύγεται η προσημείωση.

Η χρηματοδότηση

Το ποσό της χρηματοδότησης δεν μπορεί να ξεπερνά το 80% ή ανάλογα με το προϊόν έως και το 90% της αξίας του ακινήτου και εξαρτάται από τους όρους του δανείου, όπως αν το δάνειο αφορά την απόκτηση πρώτης κατοικίας, τις εγγυήσεις και εξασφαλίσεις και τη διάρκεια αποπληρωμής. Ενδιαφέρον είναι ότι σε μέσο όρο τα ενεργά δάνεια φτάνουν στο 68%, αρκετά μακριά από τα άνω όρια, ενώ παράλληλα υπάρχουν προγράμματα, όπως το «Σπίτι μου», που προσφέρουν εξαιρετικά ανταγωνιστικούς όρους. Η διάρκεια αποπληρωμής του δανείου έχει μεγάλη διακύμανση και έχει να κάνει με το πόσο μεγάλη θα είναι η δόση σε σχέση με το συνολικό ποσό. Τα στεγαστικά συνήθως είναι από 20 έως 30 έτη αποπληρωμής, όμως οι τράπεζες προσφέρουν μεγάλη ευελιξία σε αυτό το κομμάτι. Εκεί όπου δεν υπάρχει ευελιξία είναι ότι στη λήξη του δανείου η ηλικία του οφειλέτη δεν πρέπει να ξεπερνά το 75ο έτος. Το «ζουμί» της υπόθεσης είναι το κόστος χρηματοδότησης. Εδώ υπάρχουν δύο μέρη. Το πρώτο είναι τα πάγια έξοδα δανείου, τα οποία είναι ένα σταθερό ποσό και περιλαμβάνει πράγματα όπως το κόστος επεξεργασίας της αίτησης. Υπάρχουν και άλλα κόστη που μπαίνουν μέσα στις δόσεις, όπως το κόστος υποχρεωτικής ασφάλισης κατοικίας, και δεν υπάρχει μεγάλο περιθώριο διαπραγμάτευσης. Μετά, όμως, είναι και το επιτόκιο. Εδώ φαίνεται και αν υπάρχει ή όχι ανταγωνισμός ανάμεσα στις τράπεζες. Μπορεί να είναι σταθερό ή κυμαινόμενο και ουσιαστικά είναι το Euribor που συνδέεται με το δάνειο, συν το περιθώριο της τράπεζας ή, αλλιώς, τραπεζικό επιτόκιο. Το σταθερό παραμένει αμετάβλητο για συμφωνημένο χρονικό διάστημα. Το κυμαινόμενο ορίζεται με βάση το επιτόκιο αναφοράς Euribor συν του περιθωρίου ή, αλλιώς, «spread», το οποίο παραμένει σταθερό σε όλη τη διάρκεια του δανείου.

Δαπάνες από το πουθενά;

Αν και δεν υπάρχει τίποτα κρυφό για κάποιον που διαβάζει αναλυτικά τους όρους δανεισμού, επειδή πολλοί δεν το κάνουν, υπάρχουν αρκετά κόστη τα οποία εμφανίζονται… ξαφνικά. Τέτοια είναι οι συμβατικοί τόκοι και οι τόκοι υπερημερίας, τα έξοδα έκδοσης και διάφορες δαπάνες, ανάλογα με το είδος του δανείου. Σημαντικό είναι ότι δεν έχουν όλα τα δάνεια τη δυνατότητα πρόωρης εξόφλησης ή, πιο σωστά, της δωρεάν πρόωρης εξόφλησης. Αν κάποιος μπορεί και επιλέξει να εξοφλήσει το δάνειό του νωρίτερα απ’ ό,τι προβλέπει η σύμβαση, μπορεί να βρεθεί αντιμέτωπος με επιπλέον κόστος.

Οροι και δικαιολογητικά

Το καλύτερο σενάριο είναι να λάβει κάποιος την καλύτερη προσφορά δανείου από μια τράπεζα με την οποία συνεργάζεται και έχει ήδη όλα τα στοιχεία στον φάκελό του. Αυτό είναι και το ταχύτερο, αλλά, όταν υπάρχει μεγαλύτερη συνεργασία, είτε λόγω μιας επιχείρησης είτε επειδή απλώς κάποιος λαμβάνει τη μισθοδοσία του σε αυτήν την τράπεζα, μπορεί να λάβει και καλύτερους όρους δανεισμού. Στην περίπτωση δανεισμού από κάποια τράπεζα με την οποία δεν υπάρχει συνεργασία, ζητούν όλα τα αναμενόμενα δικαιολογητικά, όπως ταυτότητα ή διαβατήριο, τουλάχιστον τα δύο τελευταία εκκαθαριστικά φόρου εισοδήματος, πρόσφατη βεβαίωση αποδοχών για τους μισθωτούς ή φωτοτυπία των τελευταίων Ε3 για τους ελεύθερους επαγγελματίες. Επειδή το δάνειο συνήθως έχει προσημείωση, η τράπεζα ζητά και όλα τα χαρτιά του ακινήτου.

Παράδειγμα δανείου 100.000 ευρώ, με διάρκεια αποπληρωμής 25 έτη και αξία ακινήτου 150.000 ευρώ

Κυμαινόμενο επιτόκιο 30 ετών – Ολες οι ενεργειακές κατηγορίες ακινήτων
Τράπεζα	Πρόγραμμα	Μηνιαία δόση	Επιτόκιο	Συνολικοί τόκοι	Συνολικό ποσό
Εθνική Τράπεζα	ESTIA ΠΡΟΝΟΜΙΟ	628,78€	6,33%	126.362,01€	226.362,01€
Eurobank	Στεγαστικό δάνειο	580,40€	5,58%	108.944,15€	208.944,15€
Τράπεζα Πειραιώς	Στεγαστικό δάνειο	612,47€	6,08%	120.488,83€	220.488,83€
Alpha Bank	Alpha Κατοικία	612,47€	6,08%	120.488,83€	220.488,83€

Πηγή: moneyonline.gr

Παράδειγμα «πράσινου» δανείου 150.000 ευρώ, με διάρκεια αποπληρωμής 30 έτη και αξία ακινήτου 200.000 ευρώ

Κυμαινόμενο επιτόκιο 30 ετών – Ολες οι ενεργειακές κατηγορίες ακινήτων
Τράπεζα	Πρόγραμμα	Μηνιαία δόση	Επιτόκιο	Συνολικοί τόκοι	Συνολικό ποσό
Εθνική Τράπεζα	ΕΣΤΙΑ ΣΤΑΘΕΡΟ	908,99€	5,98%	177.237,18€	327.237,18€
Eurobank	Στεγαστικό δάνειο	870,60€	5,58%	163.416,23€	313.416,23€
Τράπεζα Πειραιώς	Ενεργειακή κατηγορία Β+ ή υψηλότερη	904,15€	5,93%	175.495,20€	325.495,20€
Alpha Bank	Ενεργειακό Σπίτι	880,13€	5,68%	166.846,64€	316.846,64€

Πηγή: moneyonline.gr

Παράδειγμα δανείου 90.000 ευρώ, με διάρκεια αποπληρωμής 20 έτη και αξία ακινήτου 120.000 ευρώ

Κυμαινόμενο επιτόκιο 30 ετών – Ολες οι ενεργειακές κατηγορίες ακινήτων
Τράπεζα	Πρόγραμμα	Μηνιαία δόση	Επιτόκιο	Συνολικοί τόκοι	Συνολικό ποσό
Εθνική Τράπεζα	ΕΣΤΙΑ ΣΤΑΘΕΡΟ 20 ΕΤΗ	589,99€	4,8%	51.597,60€	141.597,60€
Eurobank	Στεγαστικό δάνειο	565,51€	4,3%	45.722,40€	135.722,40€
Τράπεζα Πειραιώς	Στεγαστικό δάνειο	558,75€	4,16%	44.100,00€	134.100,00€
Alpha Bank	Alpha Κατοικία	580,13€	4,6%	49.231,20€	139.231,20€

Πηγή: moneyonline.gr

Πηγή: thecaller.gr